“3·17”樓市新政讓京城樓市繼續(xù)降溫，從中介門店披露的數據看，無論是客戶登記量還是簽約量都在急劇下降。部分已經達成交易的，則由于首付門檻抬高湊不夠錢，而不得不面臨解約。這種由于樓市調控和信貸政策變化導致的解約，是否屬于違約？是否能無責解約？記者近日走訪多家中介獲悉，想要無責解約非常困難。

　　湊不齊首付引發(fā)違約

“大約有10%左右的人都有意向解約。”海淀區(qū)魏公村一位中介負責人向記者透露，這次市場的降溫主要是因為信貸政策、特別是首付門檻的抬高。

表面上看，二套房首付在普宅和非普宅上只是上調了10%，但加上“認房又認貸”的新政，不少買房人需要湊齊的首付已經翻了一倍。這是因為，即使在北京名下無房、但有全國任何一地的貸款記錄，也算做二套房。也就是說，即使賣掉名下唯一的一套房產“換房”，也算是二套房。于是，“賣一買一”情況下，普宅首付從以前的35%漲到60%，非普宅首付從以前的40%漲到了80%。

在普宅難覓的情況下，不少換房人需要承擔的都是非普宅80%的首付。以北四環(huán)一套總價800萬元的非普宅為例，以前要承擔的首付是320萬元，現在則變成了640萬元。首付款翻倍，讓一些換房人、炒房客不得不放棄購房計劃。

在這些有意解約的人中大部分都是“賣一買一”的連環(huán)單——自己的房子賣了也湊不夠首付，也就只能放棄換房了。朝陽區(qū)北苑地區(qū)我愛我家的門店經紀人介紹，首付門檻的抬高，讓此前急于換房的買房人放棄或者擱置計劃，隨著買房計劃的中斷，他們的賣房計劃也告終，房源量正在減少，“我們中介負責的這區(qū)域的房源數量至少減少了30%。”

　　如何解約各家說法不一

“類似賣一買一的做法，實際上就是連環(huán)單交易，屬于違約風險極高的情況。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進說，尤其是當出現政策調控的時候，違約責任的認定比較困難，近期二手房違約現象也可能會增加。

能否無條件解約，目前各方說法不一，甚至同一家中介的做法也十分混亂。

“按合同約定，買方湊不夠首付得支付違約金。”鏈家北苑一家門店的經紀人說，現在的確有不少單都在談解約，合同中約定的違約金額是總房款的20%。以附近一套600萬元掛牌的兩居室為例，如解約，買家最多要支付120萬元。

但在現實中，這筆違約金是可以談的。他說，有的賣家要求不退定金，有的也要求支付一部分違約金，還有的一直談不攏、就鬧到法庭解決。

在這家中介隔壁的我愛我家北苑門店，對于解約則有另一個說法。中介經紀人拿出合同范本介紹，一般由其負責的合同中往往都會有一句“如果因政策原因，導致客戶的貸款未能足額批貸，雙方則會無條件解除合同”。但在回龍觀我愛我家門店的經紀人小胡卻說，買方需要賠償給賣方一筆違約金。

　　情勢變更還是不可抗力？

眾所周知，合同中基本會涉及“不可抗力”條款，可以實現無責免約，也就是說買家可以免于支付違約金。

所謂“不可抗力”，我國法律有過明確的解釋?！睹穹ㄍ▌t》第153條明確規(guī)定：不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。

但在鏈家及我愛我家的中介門店看來，不可抗力主要是指自然災害等，樓市調控并不算。

華堂律師事務所律師張浩也說，此次樓市調控新政應當算作“情勢變更”，而非“不可抗力”。

根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規(guī)定，“因不可歸責于當事人雙方的事由”未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的,當事人可以請求解除合同,出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

但換個思路，在連環(huán)單的背景下，買方的解約并不意味著對賣方全無影響。嚴躍進解釋，如果因為限購導致購房資格不存在，那么應該采取無條件解約的方式，因為這基本上屬于政策直接影響購房資格，無法達成交易；而如果因為認房又認貸等政策出臺導致首付資金不足，這個很難說是完全因政策導致。

“主要原因還是購房者個人購房資金和能力不足造成的。另外本身這次政策就是針對已經有購房記錄或貸款記錄的群體而制定的，所以首付不足本身的風險需要購房者承擔。”他說，如果此類首付買賣是一手房的，那么建議不算違約。如果是買二手房的，且影響下家交易，要征收相應的違約金；如果不影響，可以不算違約。