臨近年底，記者及記者身邊的人經(jīng)常接到中介經(jīng)紀人的電話，言及北京二手房房價基本止跌，出手買房的購房者越來越多，若考慮買房，可以來看房。

盡管北京二手房市場年底出現(xiàn)翹尾行情，成交量有所上升，但依然難改全年成交量的頹勢。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心預計，2017年全年，北京二手住宅成交量將達13.4萬套，與2016年全年27萬套的成交量相比，同比暴跌51%，這一成交量是2015年以來的最低值。

值得注意的是，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向記者表示，預計明年北京二手住宅市場成交量將繼續(xù)保持低位運行，甚至全年成交量有可能低于10萬套。

成交房源中96%降價

2016年，在二手房業(yè)主坐地起價的市場環(huán)境中，購房者頻頻出手，房價持續(xù)被推高。今年4月份以來，市場格局則截然相反。業(yè)主若想賣房，不降價幾乎不會成交。

據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計，11月份，降價房源在成交房源中的占比繼續(xù)上升，高達96%，在價格持續(xù)下滑的背景下，部分購房者入市意愿才有所增強。

以通州二手住宅市場為例，成交單價下跌了超過1萬元／平方米的小區(qū)很多，從單價賣到6萬元／平方米到跌至4.8萬元／平方米。盡管房價一路下跌，但直至11月份，中介的帶看量才升上來，交易量才有所反彈。

據(jù)不少一線經(jīng)紀人反饋，“現(xiàn)在的成交價，同戶型的房源，比起3月份成交高峰時差不多下降了15%-20%，而隨著成交價格的下滑，新出房源的掛牌價格也隨之走低”。麥田房產(chǎn)表示，東四環(huán)一套168平方米的房源，業(yè)主原先的掛牌價是1300萬元，而小區(qū)里一套同戶型房源1200萬元成交后，該業(yè)主近期就將掛牌價調(diào)整到1180萬元。

麥田房產(chǎn)另一位回龍觀片區(qū)的區(qū)域經(jīng)理表示，“上個月遺留的幾位客戶，這個月初都全部成交了”，主要是因為新掛牌出來的房源，價格比之前的房源有所下降，達到了他們的心理價位。

議價空間仍在拉大

與2016年的賣方市場相比，2017年的北京二手住宅市場可謂上演了反轉(zhuǎn)戲。在賣方價格預期不斷下調(diào)的同時，買方群體在購房談判中話語權(quán)增加，買方市場已經(jīng)確立。

據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計顯示，11月份買方整體議價幅度（買方議價=成交價/最后一次報價-1）達到-6.6%，為今年以來的高位。

事實上，“317新政”實施以來，北京二手房市場的買家議價幅度持續(xù)拉大，4月份的議價幅度為-1.8%，11月份則到了-6.6%。也就是說，一套掛牌價1000萬元的房子，經(jīng)過買家議價，在4月份平均能以982萬元成交，而11月份則平均能以934萬元成交；相比較之下，買家“砍價”平均從18萬元上升到66萬元。

與此同時，麥田房產(chǎn)還稱，市場還顯現(xiàn)出一個現(xiàn)象，即小區(qū)之間的不均衡態(tài)勢進一步加劇，成交向體量較大的小區(qū)集中，而一些體量相對較小、知名度較低的小區(qū)，往往成交寥寥。比如在望京區(qū)域，望京新城、西園三區(qū)這些大型社區(qū)，成交就相對會比較活躍一些。

“有的客戶覺得，‘317’政策已經(jīng)實施了快三個季度了，市場基本上比較穩(wěn)定，擔心再觀望的話，看中的房源會被買走”，麥田房產(chǎn)西四環(huán)片區(qū)的一位區(qū)域經(jīng)理表示，感覺現(xiàn)在有一部分客戶只要負擔得起房價，更傾向于出手了。

麥田房產(chǎn)西山片區(qū)的一位區(qū)域經(jīng)理則向記者表示，“現(xiàn)在感覺客戶群體多了一點，但需求比較多的還是2000萬元以下的房源，這主要是因為目前這邊真正出手的客戶，還是置換改善的需求。價格檔位在4000萬元、5000萬元或更高的豪宅，現(xiàn)在還是比較難成交。”

張大偉也表示，北京二手房房價整體下降非常明顯，部分區(qū)域房源房價下降幅度超過20%，房價水平重回2016年四季度。