經(jīng)濟(jì)日報(bào)

在存量房貸定價(jià)轉(zhuǎn)換時(shí)，購房者面臨兩個(gè)選擇：第一，選擇固定利率。也就是說，房貸利率與當(dāng)前利率水平保持不變，以后不管LPR利率怎么變化，購房者房貸利率保持不變。第二，選擇浮動(dòng)利率。這意味著，房貸利率將根據(jù)LPR變動(dòng)而變化。

中國人民銀行日前公告稱，將于2020年3月至8月期間，進(jìn)行存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換，其中與大家錢包息息相關(guān)的就是房貸利率了。

公告中最關(guān)鍵的變化就是，將以前房貸盯住的貸款基準(zhǔn)利率，轉(zhuǎn)換成貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）。以前，說到房貸利率時(shí)，一般說“基準(zhǔn)利率打幾折或上浮多少”；改革以后，再提起房貸利率，就是“LPR利率下浮或上浮多少”了。

實(shí)際上，從2019年10月8日以后，新發(fā)放的個(gè)人房貸已經(jīng)以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)了。也就是說，新發(fā)放的個(gè)人房貸是在5年期LPR利率的基礎(chǔ)上加點(diǎn)形成的。

在新增個(gè)人房貸定價(jià)轉(zhuǎn)換完成后，自2020年3月份開始，存量房貸利率也要進(jìn)行定價(jià)轉(zhuǎn)換。這一變化對已經(jīng)貸款購房的個(gè)人會(huì)有什么影響？

首先要明確的是，此次貸款定價(jià)轉(zhuǎn)換的對象是存量商業(yè)個(gè)人房貸，不包括公積金個(gè)人住房貸款。

購房者更關(guān)心的是，轉(zhuǎn)換后房貸利率是高了還是低了？“房貸利率將保持穩(wěn)定。” 交通銀行金融研究中心高級研究員陳冀表示。央行規(guī)定，轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)利率水平保持不變，也就是說，2020年存量房貸利率換算之后，跟以前一樣保持不變。

舉例來說，如果此前的房貸利率為基準(zhǔn)利率上浮10%，基準(zhǔn)利率此前為4.9%，上浮10%后，房貸利率為5.39%。那么，2020年3月份開始轉(zhuǎn)換后，購房者2020年的房貸利率仍是5.39%這一水平不變，只是計(jì)算公式發(fā)生了變化。新的房貸利率為LPR增加或者減少一定幅度。

在存量房貸定價(jià)轉(zhuǎn)換時(shí)，購房者面臨兩個(gè)選擇：第一，選擇固定利率。也就是說，房貸利率與當(dāng)前利率水平保持不變，以后不管LPR利率怎么變化，購房者房貸利率保持不變。比如，以前房貸利率為基準(zhǔn)利率上浮10%，那么選擇固定利率后，到期前購房者房貸利率水平維持5.39%不變。

第二，選擇浮動(dòng)利率。這意味著，房貸利率將根據(jù)LPR變動(dòng)而變化。假設(shè)重新定價(jià)周期為1年，此前房貸利率為基準(zhǔn)利率上浮10%，2019年12月份，5年期以上LPR為4.8%，那么，加點(diǎn)幅度應(yīng)為0.59個(gè)百分點(diǎn)（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年，房貸水平不變。從2021年開始，購房者房貸利率為2020年12月31日的5年期LPR+0.59%，此后每年以此類推。

還有人問，如果買房早，當(dāng)時(shí)房貸還打折，那該如何計(jì)算？假設(shè)以前房貸為基準(zhǔn)利率上打七折，即房貸利率為3.43%。2020年，購房者房貸利率仍為3.43%，加點(diǎn)幅度應(yīng)為負(fù)的1.37個(gè)百分點(diǎn)（3.43%-4.8%=-1.37%），也就是說，未來房貸利率計(jì)算公式變?yōu)榱薒PR-1.37%。

兩種方式，該如何選擇？民生銀行首席研究員溫彬認(rèn)為，盡管銀行會(huì)提供浮動(dòng)和固定兩種貸款報(bào)價(jià)，但在預(yù)期LPR下降的背景下，客戶通常會(huì)選擇浮動(dòng)利率報(bào)價(jià)，因?yàn)辄c(diǎn)差已經(jīng)固定了。如果因經(jīng)濟(jì)回升、通脹上行，LPR處于上升周期，則房貸利率也會(huì)隨之走高，但如果此前選擇的是固定利率，則房貸成本不變。

東方金誠首席宏觀分析師王青認(rèn)為，2019年8月份以來的LPR報(bào)價(jià)顯示，主要針對居民房貸的5年期以上LPR報(bào)價(jià)僅下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)，明顯低于主要針對企業(yè)貸款的1年期LPR報(bào)價(jià)的下調(diào)幅度。王青認(rèn)為,2020年這一差異化降息模式有望保持。不過總體上看，未來5年期以上LPR報(bào)價(jià)也將出現(xiàn)小幅下行。